El mercado no es el mejor asignador del recurso suelo, caso Inmobiliarias Cordillera de la Costa Valdiviana

En su obra la Gran Transformación, el Economista Austriaco Karl Polanyi señalo que “Permitir que los mecanismos del mercado dirijan solos el destino de los seres humanos y el de su medio natural, así como también el monto y la utilización del poder adquisitivo, tendría como resultado la destrucción de la sociedad”.

 

Su crítica a los mercados desregulados o ficticiamente regulados nos presenta una voz de alarma que cual distopía contemporánea, se está haciendo realidad en la región de los ríos, ello a propósito del agudo conflicto socio-ambiental desatado a partir de la proliferación de proyectos inmobiliarios en la cordillera de la costa de la comuna de Valdivia.

 

En efecto, desde el año 2017 se han iniciado faenas y comercializado decenas de parcelas de agrado en el área rural de los sectores de Niebla, Cutipay y Los Pellines, todos en el sector costero de la comuna de Valdivia, donde se ofrece vida en un entorno natural y los bellos paisajes dado su privilegiado emplazamiento geográfico, sin embargo existe un problema, el abastecimiento de agua.

 

La zona costera de la región de los Ríos se caracteriza por la fragilidad de sus acuíferos, toda vez que al ser estos únicamente de régimen pluvial, se recargan año a año con las cada vez menores precipitaciones que caen en la zona, las que se acumulan entre las rocas del esquisto micáceo (piedra Laja) que forman su subsuelo, en un proceso que se ve cada día más debilitado por la acelerada desforestación y el cambio climático.

 

El panorama descrito se contrasta con el aumento de la población de las localidades costeras que tienen como única fuente de abastecimiento de agua potable los referidos acuíferos desde donde se proveen los comités de agua potable rural que brindan servicio a más de 6000 familias.

 

El precario equilibrio en el abastecimiento de agua potable se ve amenazado por la proliferación de parcelas de agrado, toda vez que ellas también deberán abastecerse de agua potable desde el frágil acuífero ya descrito, sin que exista un claro diagnóstico previo que garantice la provisión de agua potable a todos los futiros usuarios, poniendo en absoluto entredicho la sustentabilidad de los referidos proyectos.

 

El marco regulatorio de todos estos procesos de parcelación, que en caso puntual de la costa valdiviana ha dado origen a más de 200 parcelas de agrado, es el resultado de un explosivo coctel formado por una deficiente y vetusta regulación y el ilimitado ánimo de lucro de quienes en todo ven un nicho de negocios, todo en el marco de procesos de especulación inmobiliaria que están presentes en todo el país, producto de la concentración del capital financiero en el negocio de bienes raíces, lo que ha provocado que los precios de los inmuebles urbanos se disparen, por lo que la compra de parcelas de agrado es una vía para acceder por un menor precio al sueño de la casa propia, especialmente por arte de sectores de medianos ingresos.

 

Este impulso mercantil urbanístico, tiene como contraparte pública un sistema institucional cuyo marco regulatorio está representado por el artículo 55 de la ley General de Urbanismo y Construcciones, donde se establece que fuera de los limites urbanos establecidos por los Planos Reguladores Comunales o Intercomunales, solo se podrán desarrollar obras, subdivisiones y construcciones que tengan relación directa con el desarrollo de actividades silvoagropecuarias, con algunas excepciones muy acotadas, por lo que las subdivisiones prediales en sectores rurales, solo se podrán ejecutar previa autorización de subdivisión otorgada por el Servicio Agrícola y Ganadero, en conformidad con las disposiciones del DL 3516 de 1980.

 

El problema es que se ha utilizado esta herramienta, en todo Chile, sobre los mejores suelos agrícolas, también sobre suelos frágiles, a orilla de Playas de Mar y de Lagos, se han desarrollado miles de proyectos de subdivisión, donde un gran porcentaje de los mismos, no están relacionados ni concebidos para la ejecución de actividades agrícolas, ganaderas o forestales.

 

Es más, las empresas inmobiliarias ofrecen estos proyectos describiendo usos turísticos o habitacionales, infringiendo explícitamente, y a vista y paciencia de los órganos de la administración encargados de su fiscalización, la letra y el espirito de la referida normativa, lo que deja en evidencia la alarmante pasividad del Servicio Agrícola y Ganadero o del Servicio de Vivienda y Urbanismo, frente al cumplimiento de su deber fiscalizador sobre este tipo de proyectos.

 

Pero para complicar más aun el panorama, nos encontramos con que el en caso de conflicto relacionados con el uso de recursos naturales, como en este caso el agua, el más importante instrumento de gestión ambiental creado por nuestro legislador, esto es, el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, prácticamente no opera.

 

En relación con el SEIA la ley 19.300, en su artículo 10 reconoce como tipologías susceptibles de ser sometidas al mismo, a los proyectos inmobiliarios, esto en sus letras G y H, pero lamentablemente y probablemente como resultado del lobby inmobiliario, el Servicio de Evaluación Ambiental, mediante un instructivo dictado el 13 de marzo de 2020, vincula el sometimiento de proyectos inmobiliarios desarrollados en zonas rurales, a la ejecución en los mismos de obras de urbanización como las contempladas en el artículo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, con lo que simplemente reducen a tal extremo la ventana de ingreso de proyectos al sistema, que en los hechos muy pocos ingresan, por lo que la prevención de serios impactos ambientales no se puede ponderar, esto impide el cumplimiento del principio preventivo, pilar fundamental de nuestro sistema de protección ambiental.

 

Ante la ausencia de fiscalización del cumplimiento de las disposiciones de los artículos 55 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y del DL 3.516 y frente a la flagrante elusión al SEIA, con el aval del ya referido instructivo del Servicio de Evaluación Ambiental, la asignación de los recursos suelo y del agua en la cordillera de la costa de la comuna de Valdivia queda entregada al mercado inmobiliario, sin el contrapeso de los órganos de la administración.

 

Es así como estos proyectos de altísimo impacto ambiental, quedan en tierra de nadie, aumentando el sentimiento de impunidad y de desregulación que perciben los chilenos frente al poder del dinero, constituyendo por lo mismo un foco de conflictividad social y una real amenaza al medio ambiente.

 

Vladimir Riesco Bahamondes
Profesor de Regulaciones Ambientales y de Recursos Naturales – UACh

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